Immobilie in der Schweiz kaufen

Immobilien

20. Juli

Du überlegst dir ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Du weisst aber nicht wirklich was du dir leisten kannst? In diesem Artikel gehe ich durch folgende Punkte:

Was kannst du dir leisten?
Wie genau kaufst du eine Immobilie?
Welche Formen der Hypothek gibt es?
Fazit

Welche Immobilie kannst du dir leisten?

Um sich eine Immobilie leisten zu können, wird in der Regel eine Hypothek benötigt. Denn die wenigsten haben genug Eigenkapital um eine Immobilie direkt bar zu bezahlen. Deswegen sind zwei Punkte wichtig: 1. Das Eigenkapital was du mitbringst für die Finanzierung und 2. Die Tragbarkeit d.h. ob du dir die Zinsen, Amortisation und Kosten für die Immobilien leisten kannst.

A) Eigenkapital

Typischerweise vergibt die Bank eine Hypothek in Höhe von 80% des Immobilienwertes bei einem Eigenheim. Beispiel: Bei einer Immobilie von CHF 1 Mio, müsstest du min. CHF 200.000,- an Eigenkapital mitbringen.

Bei Ferienwohnungen, Kapitalanlagen oder Geschäftsimmobilien ist der Anteil der Hypothek geringer und somit musst du mehr Eigenkapital mitbringen.

Achtung: Die Bank bewertet die Immobilie basierend auf Daten von ähnlichen Immobilien am selben Ort der Liegenschaft. Das bedeutet, dass die Grundlage für die Hypothek nicht der Verkaufspreis ist, sondern die Bewertung der Bank. Dabei ist zu verstehen, dass prinzipiell der Grund und Boden den Hauptwert mit sich trägt und meist auch steigt. Das Gebäude an sich verliert an Wert, ausser man renoviert es. Es kann durchaus vorkommen, dass verschiedene Banken eine Immobilie unterschiedlich bewerten. Somit würdest du auch unterschiedliche hohe Hypotheken erhalten. Wer nun eine Immobilie kauft, die teurer ist als die Bewertung der Bank, muss neben dem Eigenkapital noch zusätzlich die Differenz zum Kaufpreis mitbringen. Die Folge daraus ist, dass die Höhe des Kaufpreises den du bieten kannst auch variiert.

Tipp: Aus Erfahrung kann ich dir sagen, dass die Differenz der Bewertung sehr unterschiedliche sein kann. Wenn deine Traumimmobilie über ein Bieterverfahren verkauft wird, dann bietest du mit anderen für die Immobilie. Die Person mit dem höchsten Gebot erhält in der Regel die Immobilie. Folglich ist die Höhe der Finanzierung der Bank sehr wichtig wie weit du mitbieten kannst. Je höher deine Bank die Immobilie finanziert, desto höher deine Chancen. Daher empfehle ich dir wenn du eine Finanzierungsbestätigung einreichen musst im Bieterverfahren, hier schon mit verschiedenen Banken und Finanzierungspartnern z.B. Moneypark zu sprechen. Gerade an Orten mit vielen Mitbewerbern wie Zürich, ist das ausspielen aller Karten wichtig um die Immobilie auch zu erhalten.

Was gilt nun als Eigenkapital?

Als Eigenkapital gilt ein liquides Vermögen d.h. alles was du auf dem Konto hast oder bar besitzt und deine Säule 3. Dein Pensionskassenvermögen kannst du auch einbringen, allerdings nur 10% von Finanzierungswert. Beispiel: Bei einer Immobilie von CHF 1 Millionen, darfst du nur CHF 100.000,- aus Pensionskassengeldern beziehen. Der Rest müssen “harte” Gelder sein d.h. 3a oder anderes freies Vermögen. Wieviel du gerade aus einer Pensionskasse rausnehmen kannst, siehst du auf deinem Pensionskassenausweis. Es müssen min. CHF 20.000,- ausbezahlt werden.

Bitte beachte: Wenn du Pensionkassengelder für die Finanzierung deines Eigenheims nutzt, reduziert sich das Pensionkassenvermögen und eine Pension fällt kleiner aus. Auch musst du bei der Auszahlung Kapitalleistungssteuern auf die Gelder zahlen. Pensionkassengelder und die 3a kannst du übrigens nur für ein Eigenheim nutze, nicht für andere Immobilien wie eine Ferienwohnung.

Du kannst statt deine Pensionskassengeldern oder die 3a auszahlen zu lassen, diese auch verpfänden. Der Vorteil dabei ist, dass du dein Pensionskassenvermögen nicht reduzierst und keine Kapitalleistungssteuer zahlen musst. Allerdings erhöht sich bei einer Verpfändung die Hypothek z.B. auf 90% und somit erhöhen sich die Zinsen, wie auch die Amortisation. Je nachdem kann das auch vorteilhaft sein, da du die Zinsen steuerlich geltend machen kannst.

B) Tragbarkeit

Die Höhe der Immobilie, die du dir leisten kannst definiert sich nicht nur durch das Eigenkapital. Denn dein Einkommen sollte ca. 33-35% der Kosten für die Immobilie decken. Das beinhaltet sowohl die Zinsen, die Amortisation und die Nebenkosten- und Unterhaltskosten.

Beispiel: Der Wert der Immobilie liegt bei CHF 1 Million. Für die Finanzierung bringst du Eigenkapital von CHF 200.000,- mit. Die Bank finanziert CHF 800.000,-. 65% des Wertes ist die sogenannte 1. Hypothek, diese amortisierst du normalerweise nicht. Der Rest - in diesem Fall 15% - ist die 2. Hypothek. Diese zahlst du normalerweise über 15 Jahre zurück. Die Bank benutzt für die Kalkulation der Zinsen, einen Kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5% und nicht den eigentlichen. Für die Berechnung der Nebenkosten geht man von 1% des Wertes der Immobilie aus.

Rechnung:

Zinsen 1. Hypothek: 5% x 650.000 = 32.000,-
Zinsen 2. Hypothek: 5% x 150.000 = 7.500,-
Amortisation: 150.000 / 15 Jahre = 10.000,-
Nebenkosten: 1% x 1 Millionen = 10.000,-
Summe: 59.500,- pro Jahr
Ergebnis: Um sich dieses Haus leisten zu können muss man also 59.500 x 3 = 178.500,- pro Jahr verdienen.

Was ist wenn du und eventuell dein/e Partner/in nicht genug Einkommen habt?

Nun kann man entweder mehr Eigenkapital (sofern möglich) erhöhen um die 2. Hypothek zu reduzieren und somit auch die jährliche Belastung für Zinsen und Amortisation. Oder man sucht sich eine günstigere Immobilie. Es gibt im Internet diverse Rechner, mit denen man rumspielen kann um den Maximalpreis den man sich leisten kann, zu definieren. Beispielsweise gibt es den Hypothekenrechner von Comparis. Wichtig: Als Einkommen wird dein Salär plus ein Durchschnittsbonus der letzten 3 Jahre genommen.

2. Wie erhältst du nun eine Finanzierung?

A) Hier siehst du grob die Schritte für den kauf einer Immobilie inklusive der Finanzierung:

Du willst eine Immobilie kaufen und du hast jetzt auch eine Idee, was du dir leisten kannst.
Dann geht es erst einmal darum eine Immobilie zu finden. Dort eigenen sich neben den Plattformen wie Homegate, Immoscout24, Comparis auch die Newsletter von diversen Maklern wie Remax oder kleineren Anbietern in der Region. Natürlich ist auch das persönliche Netzwerk wichtig, da hier teilweise Immobilien schon verkauft werden bevor sie auf den Markt kommen.
Wenn man eine Immobilie gefunden hat, dann geht es als nächstes darum diese zu besichtigen. Hier hilft Schnelligkeit, denn gerade an Ballungsorten und grossen Städten ist die Nachfrage oft höher als das Angebot. Manche Verkäufer fragen schon vor der Besichtigung für eine Finanzierungsbestätigung um nur valide Käufer für eine Besichtigung zu zulassen.
Wenn man die Besichtigung gemacht hat, hat man typischerweise eine Frist bis wann man ein Angebot abgeben kann. Je nach dem ist Schnelligkeit wichtig oder häufig auch die Höhe des Angebots. Immer häufiger wird ein einstufiges oder zweistufiges Bieterverfahren genutzt. Das bedeutet, dass du ein Angebot abgibst. Entweder wird nach der ersten Runde sich schon für ein Käufer entschieden. Oder es gibt eine zweite Runde und man erhält die Zahl des Höchstbietenden um entweder diese Zahl zu überbieten oder auszusteigen. Für das Angebot wird in der Regel ein Finanzierungsnachweis erwünscht.
Wenn man nun tatsächlich den Zuschlag erhält, dann geht es darum die Dokumente für den Kauf mit einem Notar aufzusetzen.
Nun geht es um die eigentliche Hypothek und welche Bank oder Anbieter man wählt. Hier lohnt es sich Hypotheken zu vergleichen und nicht einfach zur eigenen Hausbank zu gehen.
Wenn du nun die Hypothekenzusage hast, geht es als nächstes zum Notar um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Die Kosten für den Notar teilen sich üblicherweise Käufer und Verkäufer.
Danach wird der Schuldbrief mit einem Notar aufgesetzt und dient als Pfandbrief für die Bank als Gegenwert für die Hypothek. Typischerweise reicht der Notar den Eintrag zur Anpassung des Grundbuches ein. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch ist der Kauf abgeschlossen.

Mein Tipp an der Stelle: Für die Finanzierungszusage benötigt die Bank einige Dokumente, die du schon jetzt sammeln kannst. Dann bist du bei einer Finanzierungsanfrage schneller. Auch lohnt es sich schon früh genug mit Hypothekenanbietern wie Banken, Versicherungen, dem Hauseigentümerverband (HEV) oder Plattformen wie Moneypark in Kontakt zu treten. Wenn diese deine Unterlagen schon haben, musst du bei einem konkreten Objekt nur die Immobilienunterlagen einreichen. Das beschleunigt den Prozess und kann unter Umständen dir einen Vorteil verschaffen. Auch hast du dann schon Anknüpfungspunkte für die eigentliche Auswahl deiner Hypothek.

B) Checkliste für die Unterlagen, die du für eine Finanzierungsanfrage benötigst:

Aktueller Lohnausweis (inkl. Bonusausweis der letzten 3 Jahre)
Kopie der letzten definitiven Steuererklärung
Kontoauszüge / Vermögensaufstellung
Pensionskassenausweis mit Freizügigkeitsguthaben und Pensionskassenreglement
Versicherungspolicen: Lebensversicherung, Risikoversicherung (bei Verpfändung Original einreichen), Rente bei Erwerbsunfähigkeit (falls vorhanden)
Vorsorgeguthaben 3. Säule
Aktuelle Betreibungsauskunft
Ermächtigung für Bank zur Einholung von Auskünften
Leasing- und Kleinkreditverträge

C) Weiterhin benötigt die Bank folgende Unterlagen zur Immobilie, sobald du ein konkretes Objekt hast:

Aktueller Grundbuchauszug
Aktuelle amtliche Schätzung
Externe Liegenschaftsschätzung
Gebäudeversicherungsausweis
Baupläne / kubische Berechnung / Baubeschrieb
Baurechtsvertrag + aktueller Baurechtszins
Verkaufsdokumentation
Dokumente zur Energieeinstufung (Energienachweis, GEAK, Minergie, etc.)
Zusätzliche Gebäudeinformationen (Heizungstyp, Verbrauch, Wohnfläche, Baujahr, Wohnfläche [bei Stockwerkeigentum: Wohnfläche der Gesamtliegenschaft])
Fotos des Objekts: Aussenaufnahmen /Innenaufnahmen
Mieterspiegel oder Kopien Mietverträge bei vermieteten Objekten
Kostenzusammenstellung grössere Sanierung (Abrechnung, Belege)
Katasterplan oder Situationsplan / Zonenplan

Für die eigentliche Hypothek benötigt die Bank neben den oben erwähnten Dokumenten auch noch:

Beurkundeter Kaufvertrag / Kaufvertragsentwurf

3. Welche Hypotheken gibt es?

Gehen wir davon aus du hast deine Immobilie gefunden und du hast den Zuschlag. Dann geht darum die richtige Hypothek zu finden. Hier findest du die gängigsten Formen:

A) Fixe Hypothek:

Hier schliesst du mit einem Anbieter eine Hypothek ab für einen gewissen Zeitraum z.B. 5 Jahre oder 10 Jahre und für diesen Zeitraum ist der Zins fixiert. Dieses Modell gibt einem eine Sicherheit, dass die Zinsen gleich bleiben und bietet somit Planungssicherheiten. Auch ist diese Hypothek geeignet für Personen, die erwarten, dass der Zins steigen wird und von geringeren Zinsen profitieren wollen. Der Nachteil ist, dass wenn du frühzeitig aus der Immobilie raus willst, du meist Strafzinsen zahlen musst, die sehr teuer sind. Auch benötigt es nach Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung, die eventuell sehr teuer sein kann. Daher kann man auch Hypotheken-Splitting nutzen und verschiedene Laufzeit nutzen um nicht bei einem schlechten Moment die Verlängerung beantragen zu müssen für die gesamte Hypothek. Die Höhe eines Splits sollte min. 250.000,- betragen.

B) Geldmarkt Hypothek (SARON):

Hier definieren sich die Zinsen basierend auf dem SARON und einer Marge. Somit variiert der Zins über die Zeit hinweg. Der grosse Vorteil ist, dass man immer marktkonforme Zinsen zahlt und häufig auch geringere Zinsen als bei fixen Hypotheken. So gesehen ist man flexibler. Der Nachteil ist, dass der Zins sehr stark steigen kann und das einem Probleme bereiten kann. Man kann eine Geldmarkt-Hypothek mit einer Obergrenze definieren, dafür zahlt man aber dann extra.

Tipp: Einige Immobilienkäufer machen eine Mischrechnung und finanzieren einen gewissen Anteil fix und den Rest mit einer Geldmarkt-Hypothek.

Fazit

Mein Fazit nach dem ich selber den Prozess selber durchgegangen bin, sind folgende Punkte:

Dokumente: Sammle alle deine Dokumente, so dass du schon parat bist. Schau dir auch schon mal grob an was du dir leisten kannst.
Finanzierungsanfrage: Starte früh mit der Kontaktaufnahme bei Banken & Co. z.B. über die Anfrage wieviel du dir leisten kannst bzw. wieviel sie generell finanzieren würden, wie auch ihre derzeitigen Konditionen sind.
Angebot: Besorge dir die Unterlagen der Immobilie schnell, so dass du auch schnell eine Finanzierungsbescheinigung erhältst.
Hypothek: Vergleiche verschiedene Anbieter (ich habe mir tatsächliche 8 Anbieter angeschaut), das gibt dir eine gute Basis zum verhandeln.

Falls du dir noch nicht sicher bist ob du überhaupt eine Immobilie kaufen willst, dann schau dir doch meinen Artikel zum Thema Kaufen vs Mieten an.

Clara Creitz