Immobilie Kaufen vs. Mieten Schweiz
In diesem Artikel schauen wir uns an wie du vergleichen kannst ob es sich mehr lohnt einer Immobilie zu kaufen im Vergleich eine zu mieten. Häufig wird nur die Miete mit den Zinsen verglichen. Tatsächlich wäre dies nicht ganz korrekt, denn hier fehlen noch wesentliche Punkte:
Als Mieterin zahlst du eine fixe Miete plus Nebenkosten und unter Umständen kannst du noch Geld sparen zu Monatsende.
Als Eigentümerin hingegen zahlst du statt Miete Hypothekar-Zinsen. Statt zu sparen, zahlst du eine Amortisation bzw. zahlst die Wohnung oder das Haus ab. Zusätzlich fallen für dich weitere Kosten an wie Renovationen, Nebenkosten und Unterhalt. Ausserdem wird dir in der Steuer ein fiktiver Eigenmietwert eingerechnet, was ein steuerbares Einkommen erhöht.
Schauen wir uns die Punkte genauer an.
Kaufen
Wenn du eine Immobilie kaufst, dann hast du einmalig folgende Kosten:
Notariatsgebühren für den Kaufvertrag und den Schuldbrief
Händerungskosten für die Änderung des Besitzers
Grundbucheintragsgebühren
Die Kosten variieren je nach Kanton und liegen bei bis zu 5% des Kaufpreises. Die Kosten werden in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt ausser für den Schuldbrief.
Übrigens zahlst du bei Verkauf deiner Immobilie gleichen Kosten wie oben erwähnt (ausser Schuldbrief) plus etwaige Maklergebühren und die Grundstücksgewinnsteuer (Steuer auf die Differenz zwischen Kaufpreis, Verkaufspreis und wertstiftende Renovationen).
Nach dem Kauf, fallen nur noch laufende Kosten an:
Hypothekarzinsen
Nebenkosten
Renovationen - hier kannst du bei der Steuer zwischen Pauschalen und effektiven Kosten wählen
Amortisation - so gesehen keine Kosten, das die gezwungenes Sparen ist, dennoch ist es eine Zahlung, die raus geht
Etwaige Erhöhung des steuerbaren Einkommens und damit verbundene Steuern: Als Eigentümer wird dir auf dein normales Einkommen ein Eigenmietwert drauf gerechnet. Dieser entspricht ca. 70% der Mieten für vergleichbare Objekte. Dadurch erhöht sich dein Einkommen aus welches du Steuern zahlst. Davon abziehen kannst du die Zinskosten, Unterhalts/Nebenkosten, sowie werterhaltende Renovationen. Die Amortisation kannst du nicht abziehen, ausser du nutzt die Säule 3a (was ich empfehlen würde).
Aus diesen Parametern kannst du deine Netto-Belastung berechnen. Diese vergleichst du dann mit der Mietsituation. Wenn du es sehr genau nehmen willst, müsstest du auch noch mit einkalkulieren, dass du bei der Miete dein Erspartes und eine Sparquote frei investieren kannst. Beim Eigentum hast du zwar auch eine Wertsteigerung, allerdings könntest du theoretisch am Aktienmarkt eine höhere Rendite erwirtschaften.
Vorteile
Wohnsicherheit
Fremdfinanziert, d.h. du nutzt Fremdkapital um einen Vermögenswert zu kaufen, das kannst du bei Aktien, ETFs & Co nicht machen
Wertsteigerung der Immobilie (je nach Lage)
Kosten von den Steuern absetztbar
“Gezwungenes” Sparen
Vermietbar, falls du doch umziehen willst
Nachteile
Mögliche Wertsenkung - Risiko bei demografischem Wandel der Objektlage
Gebundenes Kapital - Opportunitätskosten
Eigenmietwert
Unflexibel
Kosten - Renovationen können hoch werden
Zinsrisiko - Zinsen könnten steigen
Falls du planst eine Immobilie zu kaufen, schaue dir auch meinen Artikel zum Immobilienkauf an.
2. Mieten
Als Mieterin fallen eimalig für dich keine Kosten an. Klar, du zahlst ca. 3 Monatsmieten im voraus für das Depot, allerdings erhältst du das Geld ja wieder.
Als Mieterin hast du laufende Kosten von:
Miete
Nebenkosten
Diese beiden Faktoren vergleichst du dann mit den Kosten für ein Eigentum ohne Amortisation um den echten Vergleich zu haben. Alternativ kannst du die Amortisation dazurechnen und diesen Wert mit der Miete, Nebenkosten und deiner Sparquote vergleichen.
Vorteile
Flexibilität
Vermögen kann anderweitig investiert werden z.B. Aktien
Nachteile
Kein steuerlichen Abzug der Kosten
Wie du sehen kannst, gibt es eine rechnerische Lösung beides miteinander zu vergleichen. Gleichzeitig gibt es auch andere Gründe wie Flexibilität die einen Einfluss auf eine Entscheidung haben.
3. Alternative: Wie kannst du sonst in Immobilien investieren?
Falls sich für dich rausstellt, dass du lieber mieten willst und nicht kaufst, gibt es alternative Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Du kannst nämlich auch Immobilien-Fonds oder ETFs nutzen für deine Investments. Diese sind in jedem Fall flexibler als ein Eigenheim, da du diese direkt kaufen und verkaufen kannst. Der Anteil an Immobilien in deinem Portfolio können bis zu 15% ausmachen. Denn sie gehören in die Kategorie der alternativen Anlagen neben Rohstoffen inklusive Gold, Kryptowährungen, Hedge Funds, Private Equity, Venture Capital. Neben den Hauptkomponenten wie Aktien und Anleihen, sollte man ca. 15% Alternative Anlagen im Portfolio halten. Immobilien ETFs findest du z.B. über justETF.
Fazit
Mein Rat - rechne wirklich für dich durch was der Unterschied ist. Denn je nach Lage und Objekt kommst du zu anderen Ergebnissen. Neben der rationalen Lösung gibt es aber auch andere Faktoren, die einem wichtig sind und einen zu einem anderen Ergebnis kommen lassen. Am Ende ist es wichtig, dass du dich mit deiner Entscheidung wohl fühlst.