Betongold: wie finanzierst du es?

 
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Für die Immobilienfinanzierung bestehen drei Möglichkeiten: das Annuitätendarlehen, das endfällige Darlehen, einen Bausparvertrag und eine Bausparsofortfinanzierung.


Annuitätendarlehen

80% der Deutschen wählen das Annuitätendarlehen. Bei dieser Methode vereinbarst du mit der Bank einen Zins und eine Tilgungsrate. Zusammen ergibt sich die sogenannte Annuität (der Betrag). Diesen Betrag zahlst du über die ganze Laufzeit. Indem du jeden Monat / jedes Jahr immer einen Teil des Betrags tilgst, sinkt das Darlehen und somit auch der Zins auf das Darlehen. Die Summe, die du weniger an Zinsen zahlst, wird für die Tilgung des Gesamtdarlehens aufgebracht.

Beispiel: Auf einem Kredit von 150.000€ wäre der Zins 1.5% und die Tilgung 2%. Im ersten Jahr würdest du 2.250€ Zinsen zahlen plus 3.000€ Tilgung, also 5.250€ p.a. oder 437,50€ monatlich. Im zweiten Jahr beträgt die Darlehenshöhe nur noch 150.000-3.000=147.000€ und somit würde sich der Zins nur noch auf  2.205€ belaufen. Die Tilgungssumme dagegen würde dann auf 5.250-2.205=3.045€ steigen. Wichtig bei dieser Darlehensform: vereinbare mit der Bank über eine lange Periode (z.B. 15-20 Jahre) den Zins. 1% mehr oder weniger machen bei diesen Beträgen einen großen Unterschied. Außerdem sollte die Tilgung so hoch wie möglich sein. Denn wenn am Ende das Darlehen nicht abbezahlt ist, brauchst du eine Anschlussfinanzierung, die meist teurer (höherer Zins) ist.

Tipp: Es gibt auch die Möglichkeit Sondertilgungsrechte und Wechsel des Tilgungssatzes mit Ober- und Untergrenzen zu vereinbaren. Du kannst somit höhere Tilgungen zahlen, solltest du einmal mehr Geld als erwartet zur Verfügung haben. Warum würde man das tun? Insgesamt weniger Zinsen, denn je mehr man getilgt hat, desto weniger Zinsen muss man zahlen.



Endfällige Darlehen

Du erhältst ein Darlehen, auf welches du zuerst nur gleichbleibende Zinsen zahlst. Zuerst tilgst du es entsprechend nicht. Gleichzeitig sparst du monatlich Geld in einen Sparvertrag (z.B. Kapitallebensversicherung oder Wertpapiersparvertrag). Am Ende hast du dank des Sparvertrags die Summe aufgebaut, um das Darlehen auf einmal abzuzahlen. Die Idee hinter diesem Konzept: du profitierst von den Renditen am Kapitalmarkt - bsp. erhältst du 8% Rendite und musst weniger sparen. Der Nachteil ist, dass die Zinsen gleich bleiben, da du in den Jahren bis Ende der Laufzeit nicht die Gesamtkreditsumme tilgst. Beim Überprüfen solltest du diese Darlehensform genau dem Annuitätendarlehen gegenüberstellen. Wenn wenn die Rendite zu gering ist, ist das endfällige Darlehen teurer. Ein weiterer Nachteil: beim Verkauf der Immobilie vor der Endzeit des Kredits existiert die komplette hohe Darlehenssumme.

BAUSPARVERTRAG

Eine Möglichkeit ist auch der Bausparvertrag. Hier ist meist eine Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Darlehen vereinbart. D.h. mit einem Bausparvertrag sparst du zuerst ca. 30-50% der Darlehenssumme an und erhältst hierauf auch Zinsen. Gleichzeitig werden für dich ca. 1-1.5% Abschlussgebühren auf die Bausparsumme plus Kontoführungsgebühren fällig. Beim Vertragsabschluss legst du bereits die Zinsen für das Darlehen, sowie die Laufzeit und die Summe fest. Bei der Zuteilung (eben meist nach dem 40-50% der Summe eingezahlt wurden z.B. nach 10 Jahren), erhältst du dann das Darlehen und zahlst die vereinbarten Zinsen. Erst dann beginnt die Tilgung des Darlehens.

Solltest du sofort Geld benötigen, kannst du eine Sofort- oder Vorfinanzierung beantragen. D.h. bis das Darlehen zuteilungsreif wird, erhältst du ein endfälliges Darlehen: du zahlst erstmal nur die Zinsen und zahlst die Tilgung auf einen Schlag am Ende der Darlehensdauer bzw. bei der Zuteilung des Bauspardarlehens zurück. Da du in dieser Zeit auch den Bausparvertrag besparst, ersetzt dies die Tilgung. Meist ist dies aber teuer und auch komplizierter. Lass dir von der Bank aufzeigen, wieviele Zinsen du auf den Bausparvertrag erhältst und wieviele Zinsen du für das Darlehen zahlst plus Kosten. Meist ist dies teurer als ein normaler Baukredit. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, einfache Verträge zu wählen. Je komplizierter ein Modell ist, je mehr können Kosten versteckt werden.


Fazit: ACHTE AUF DIE FINANZIELLE MACHBARKEIT

Eine Immobilienfinanzierung existiert in verschiedenen Varianten. In jedem Fall empfehlen wir, dass du die verschiedenen Modelle kalkulierst, bevor du eine Entscheidung triffst. Ausschlaggebend werden die Zinsen sein. Ein weiteres Kriterium ist die finanzielle Machbarkeit: die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung plus weitere Kosten darf nicht mehr als maximal 40% deines Nettoeinkommens ausmachen.


Autorin: Clara Creitz
Gründerin von Finelles. Coach und Beraterin (PwC, UBS, Towers Watson). 

 

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