Betongold: Kaufen oder mieten?

 

Betongold klingt wunderbar. Aber ist jede Immobilie Gold wert? In Zeiten von Niedrigzinsen hören sich Rendite zwischen 4-6% - die dir üblicherweise beim Immobilienkauf versprochen werden - erst einmal gut an. Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Fokus dieses Artikels sind daher die hiermit einhergehenden Vor- und Nachteile.

Kosten und Rendite eines Immobilienkaufs

Auf den ersten Blick wirkt die Investition in eine Immobilie wie eine sehr gute Alternative zum Sparkonto oder Tagesgeldkonto. Scheinbar kannst du hiermit höhere Rendite erwirtschaften. Aber es gibt Kosten - und zwar nicht zu knapp.


Kosten: du brauchst 15% mehr als der Kaufpreis

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, brauchst du mehr Geld als die Kaufsumme. Fangen wir bei den Maklergebühren an: sie betragen je nach Bundesland und Stadt im Durchschnitt 6% plus 19% MwSt. Ein weiterer Kostenpunkt: die Grunderwerbsteuer, welche abhängig vom Bundesland zwischen 3.5-6.5% des Kaufpreises ausmacht. Außerdem musst du die Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen: das macht ca. 2% des Kaufpreises aus. Alles in allem kommen also zur Kaufsumme noch einmal 15% hinzu.

Unsere Finelles Frau Eva ist ein gutes Beispiel. Sie kauft für 500.000€ ein Haus. Die oben erwähnten 15% schlagen mit 75.000€ zu Buche. Sollten dann Renovierungskosten hinzukommen, muss Eva am Ende sogar 600.000€ bezahlen.  

Positiv ist, dass Eva diese Kosten bei der Steuererklärung geltend machen kann. Konkret von der Steuer abziehen darf sie Zinsen für den Immobilienkredit geltend machen. Darüber hinaus auch Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten, Grundsteuer und Reparatur- und Renovierungskosten.  


Immobilienpreis - es muss sich für dich lohnen

Neben den Nebenkosten ist der größte Kostenposten der eigentliche Immobilienpreis. Am Ende muss sich die Investition in die Immobilie für dich lohnen bzw. rentieren:

  1. Mietmultiplikator: Einige Experten sagen, dass eine Käuferin für eine Immobilie nicht mehr als 20 Jahreskaltmieten zahlen sollte. In Städten wie München ist das nicht einfach. Dort wird eher mit 25 bis 30 Jahreskaltmieten gerechnet: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Beispiel: Eva kauft eine Wohnung mit einer Monatskaltmiete von 1.500€. Das sind 18.000€ im Jahr und damit 450.000 Euro in 25 bzw. 540.000€ in 30 Jahren. Kostet die Immobilie jetzt bereits 600.000€, wäre diese Investition entsprechend nicht mehr attraktiv.

  2. Rendite: Die Rendite stellt den Gewinn oder Ertrag auf eine Investition dar. Sie wird für dich interessant, wenn du die Immobilie vermietest. Sie wird zumeist in % ausgedrückt und jährlich berechnet.

Beim Investieren existieren immer Opportunitätskosten: wenn du dein Geld in eine Investition steckst, kannst du dieses Kapital nicht mehr für andere Investitionen nutzen. Der Vergleich der Renditen hilft dir bei der Entscheidungsfindung. Wichtig: du sollst alle Kosten berücksichtigen.

Beispiel: Wenn du ein Haus im Wert von einer Million € kaufst und dieses für 25.000€ jährlich vermietest, hast du laut Mietpultiplikator den Kaufpreis nach 40 Jahren wieder zurück. Was hier aber nicht berücksichtigt wird, sind Bewirtschaftungskosten von 2.500€ im Jahr, d.h. Im Grunde erhältst du eine Nettomiete von 22.500€ jährlich (25.000€ minus 2500€). Hinzu schlagen die Kaufnebenkosten von z.B. 8% (80.000€ von einer Million) zu Buche: du zahlst ca. 1,08€ Millionen als Gesamtkaufpreis. Wenn du deine Rendite berechnen willst, dann rechnest du 22.500€ / 1.080.000€. Das Ergebnis: eine jährliche Nettorendite von ca. 2.1%. Und nicht 4-6%. - welche häufig angepriesen werden.  


Zusammenfassung:

  • Um deine Bruttorendite zu berechnen, benötigst du Kaufpreis plus Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten. Du teilst deine jährlichen Mieteinnahmen durch den Betrag. Beispiel oben: 25.000€ / 1.08€ Mio = 2.3%

  • Um eine Nettorendite zu berechnen nimmst du Kaufpreis plus Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten. Du teilst deine jährlichen Mieteinnahmen abzüglich deiner jährlichen Kosten durch den Betrag. Beispiel oben: (25.000€-2.500€)/1.08 Mio = 2.1%

Wenn du über die Opportunitätskosten nachdenkst, solltest du auch beachten, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionen  weniger liquide sind.

Ein Haus oder eine Wohnung kannst du nicht so schnell wieder verkaufen wie z.B. Aktien oder Fonds.


Was beeinflusst die Rendite, Preis und die Kosten?

Der Immobilienpreis bestimmt sich durch:

  1. Die Lage: ist die Immobilie in einer Stadt, sind die Preise typischerweise höher als auf dem Land. Bei einem Verkauf der Immobilie kannst du eher eher einen Gewinn erzielen. Beispiel: In München sind die Preise für Eigentumswohnungen um 10% gestiegen. Das liegt an Angebot und Nachfrage: mehr Menschen möchten in Städten leben, und es gibt z.T. nicht genug Wohnungen. Und: es gibt immer mehr Singles, die in einer eigenen Wohnung leben. In vielen ländlichen Gegenden existieren gegenteilige Trends. Da dort Überalterung und Landflucht vorzufinden: die Nachfrage nach Wohnraum sinkt. Entsprechend auch die Mietpreise und die Mietrendite für Vermieter.

  2. Studenten: Auch sind Studentenstädte häufig ein Indikator für steigende Preise da Abgänger meist sich Arbeit in der Nähe der Stadt suchen, wo sie studiert haben. Da Studienabgänger meist ein höheres Einkommen haben, haben sie auch mehr Möglichkeiten sich teurere Immobilien zu leisten. Die Deutsche Bank hat in einer Studie insbesondere Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg und Münster genannt, da diese Städte einen sehr hohen Anteil von Studenten in Vergleich zu Gesamtbevölkerung in der Stadt haben. Die Immobilien-Wertentwicklung in typischen deutschen Studentenstädten (Studentenanteil über 15%) ist ist besser als in Städten ohne nennenswerten Studierendenanteil. In den letzten zehn Jahren lag der mittlere Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen in solchen Städten um mehr als 1,5 Prozentpunkte pro Jahr höher als der Wertzuwachs in Städten mit sehr wenigen oder gar keinen Studenten.

  3. Zustand der Immobilie und dementsprechend die anfallenden Kosten bei einer Renovierung. Hier sind Fragen, die ggf. zu stellen sind beim Kauf:

    1. Gebäude bis zu 10 Jahre alt / innerhalb der letzten 10 Jahre komplett modernisiert: Gab es Feuchtigkeitsschäden, Schimmelprobleme,  Putzabplatzungen oder Risse im Mauerwerk?

    2. Gebäude bis zu 20 Jahre alt: Wurden in der zwischenzeit Fassadenanstrich, Treppenhausanstrich oder Anstrich für Geländer erneuert? Wurden die Türblätter und Fensterrahmen gestrichen? Wurden die Bodenbeläge und die Heizung erneuert?

    3. Gebäude bis zu 30 Jahre alt: Wurden die sanitären Einrichtungen und / oder das Dach erneuert? Wurde der Balkon saniert?

    4. Gebäude ab 40 Jahre: Wann wurde das Dach, die Stränge, dies Heizungsanlage oder die Elektroanlage erneuert? Wie ist der Zustand der Verkabelung, des Treppenhauses, der Haustüre, der Zuwegung der der Garagenzufahrt?

  4. Ausstattung und Grundriss

Die Kosten für dich bestimmen sich durch

  • Immobilienpreis und Nebenkosten

  • Eigenkapital und Finanzierung: Man sagt, dass man ca. 20% Eigenkapital mindestens mitbringen sollte, allerdings erhält man bessere Konditionen mit mehr Eigenkapital. Ab 40% Eigenkapital erhält man die besten Konditionen, wenn man die Immobilie finanziert. Bei einer Vollfinanzierung zahlt man zwischen 0.4-1.2% mehr Zinsen. Experten sagen man sollte min. 15 Jahre Planungssicherheit haben d.h. eine Zinsbindung von 15-20 Jahren eingehen. Gleichzeitig sollte die Tilgungsrate (also die Rate die man zahl min. 2% betragen, idealerweise sind es aber 3-4%.


Exkurs zu Zinsen und Tilgung

Zinsen: Diese zahlst du der Bank für den Kredit. Die Zinsen sind in dem Sinne nur das Zahlen einer Leistung, nämlich für die Bereitstellung des Kredits.

Tilgung: Die Tilgung ist nicht anderes als die Rückzahlung des Kredits, dem Kredit oder der Tilgung steht bei einer Vollfinanzierung der Wert der Immobilien gegenüber.

Bei den meisten Finanzierungen zahlst du monatlich eine Rate an die Bank, die sogenannte Annuität, die sich aus der Zusammensetzung der Zinsen und der Tilgung zusammensetzt. Über die Laufzeit des Kredits, sinkt meist der Anteil der Zinsen von der Rate und der Tilgungsanteil steigt. Je höher die Tilgungsrate ist, desto kürzer die Laufzeit.


Vorteile eines Immobilienkaufs

  • Vermögensgewinn: Entweder durch die Vermietung oder durch die

  • Mieteinkünfte durch Vermietung

  • Steuervorteile: Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüberstellen. Eigentümer dürfen Gebäudeabschreibung, anfallendem Erhaltungsaufwand sowie Reparatur- und Verwaltungskosten von d er Einkommenssteuer absetzen

  • Zusatzrente bei Vermietung von der Immobilie

  • Eingesparten Miete (Selbstnutzer). Nach Expertenschätzungen verfügen Wohneigentümer über rund 30% mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren.


Nachteile

  • Mieterfreundliche Gesetzgebung: Gesetzgebung und Rechtsprechung macht es Vermietern schwer, Mietnomaden schnell los zu werden.

  • Reparaturkosten: Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft hat wenig Einfluss auf Reparaturen und deren Höhe, die von einer Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.

  • Soziales Umfeld: Ändert sich das soziale Umfeld der Immobilie, so kann dies zu sinkenden Mieten führen.

  • Zinsen: Wer die Kredite beim Kauf der Immobilie nicht sehr langfristig, also mindestens 15 Jahre, absichert, läuft Gefahr, dass sich die Investition nach Ablauf der Zinsbindung aufgrund höherer Zinsen nicht mehr rechnet.

  • Illiquide: Das Geld ist in einer Immobilie gebunden. Solltest du das Haus oder die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen müssen, weil du dringend Geld benötigst, drohen Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitig beendeten Finanzierungs- Kredit.

  • Wenig Risikostreuung: Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, bleibt häufig wenig Geld übrig für andere Investitionen. Das führt zu einer geringen Diversifikation.

  • Verwaltungsaufwand: Als Vermieterin hast du einen Zusatzaufwand wie Mietersuche, Reparaturen, Beschwerden und die jährliche Mietnebenkostenabrechnung.


Immobilien können eine sehr gute investition sein

Immobilien können eine super Investition sein, wenn du eine findest die sich rentiert bzw. bei der, der Preis moderat ist und bei der die Kosten nicht zu hoch ausfallen. Eine realistische Rechnung zeigt, dass die Nettorendite häufig geringer als 5% ist, sie liegt eher bei 3%.

Im zweiten Teil zu Immobilien beleuchten wir die Frage, was sich mehr lohnt: kaufen vs. mieten? Und im dritten Teil geht es um Immobilienfinanzierungen.


Autorin: Clara Creitz
Gründerin von Finelles. Coach und Beraterin (PwC, UBS, Towers Watson). 

 

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